La détaxation immobilière a été mise en place lors de la loi de finances de 2009. Il a pris fin le 31 décembre 2012 pour être remplacé par la loi Duflot qui a déjà été succédé par la loi Pinel depuis décembre 2014. Actuellement, la loi de défiscalisation liée au logement en vigueur est celle du dispositif Pinel.

En quoi consistait le principe de la réduction d’impôt ?

La loi Scellier a été appliquée suite à un amendement déposé par un député français au dernier trimestre de l’année 2008. Cette loi a été aussi codifiée sous l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI). Le dispositif Scellier avait pour but de soutenir l’investissement locatif privé. Il permettait aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôts jusqu’à 25 % du montant du prix du bien immobilier sur un engagement de location s’étalant sur 9 ans. La loi s’appliquait aux contribuables ayant investi dans la location entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans toute la France Métropolitaine, mais aussi en Outre- Mer. Le dispositif concernait uniquement l’investissement locatif privé, ne faisait pas référence à la résidence principale. Toutefois, la défiscalisation était soumise à des conditions d’éligibilité. Il s’agissait entre autres : de la zone géographique du bien immobilier, du plafond du loyer, et enfin de la durée de location minimum de 9 ans. Il existait trois formules différentes : la formule destinée à l’Outre-mer, la loi Scellier intermédiaire et le dispositif via une SPCI. Durant son application, les avantages fiscaux ont été modifiés trois fois de suite :

– 25 % du prix du logement à partir du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010,

– 22 % à partir du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011,

– 13 % à compter du1er janvier 2012 au 31 décembre 2012.

Les types d’investissement éligibles par le dispositif ?

Comme nous l’avons énoncé, la défiscalisation s’adresse aux investissements locatifs privés. Donc, l’investisseur immobilier doit s’acquérir d’un logement neuf ou en cours d’achèvement (VEFA). Il peut aussi concerner les investissements sur la construction d’un nouveau logement, ou la rénovation d’un habitat. Et même, la transformation d’un local pour un logement d’habitation est éligible. En outre, à partir de 2012, le logement doit être soumis à la Règlementation Thermique ou RT et le label Bâtiment Basse Consommation ou BBC. Ceci dit, le logement mis en location doit respecter les normes d’éco-conditionnalité.

Quels sont les critères d’éligibilité des investisseurs ?

Évidemment, l’investisseur doit avoir un foyer fiscal en France. Il doit avoir fait son engagement de louer son logement à titre de résidence principale. Cet engagement s’étalera sur 9 années consécutives au minimum. À cet effet, le locataire louera le logement comme étant son habitation principale, la mise en location doit être nue, non meublée. L’investisseur est tenu de louer son logement dans les 12 mois qui suit l’acquisition si celui-ci a été acquis neuf, et dans les 12 mois suivant la date d’achèvement si la propriété a été acquise en état futur d’achèvement. Sinon, l’administration fiscale se réserve le droit de récupérer les déductions fiscales déjà accumulées. Puis, le logement doit être localisé dans une zone éligible aux avantages fiscaux. Ces zones incluent les zones A, B1 et B2 selon l’arrêté du 10 août 2006. Les communes situées en zone C ne sont pas éligibles sauf sous-réserve d’agrément. Ci-dessous les détails des zones :

Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, Côte d’Azur (littoral Hyères-Menton), Genevois français.

Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, les agglomérations d’Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d’Azur, DOM, Corse et îles.

Zone B2 : le reste de la zone B1 définis par les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones littorales ou frontalières chères, le reste de l’Ile-de-France.

Le zonage scellier définit les zones géographiques atteintes par la crise immobilière ayant besoin d’un redressement de la situation. La délimitation a déjà été mise en place lors du régime Robien. Le bénéficiaire se doit aussi de respecter le plafond de loyer. Le montant n’est pas fixé, mais variable selon la zone géographique du bien immobilier. Et enfin, le contribuable est tenu de respecter la valeur d’achat du logement plafonnée à 300 000 euros. Il s’agit de la somme totale de l’acquisition du bien ainsi que des éventuels frais des travaux effectués sur le lieu, le montant doit être inférieur au plafond désigné.

Les avantages obtenus dans les investissements soumis au régime

Selon ses principes, le dispositif permettait une réduction d’impôts sur les investissements immobiliers locatifs. L’investisseur peut économiser jusqu’ à 25 % du prix d’achat de son immobilier. Mais en même temps, il pourra utiliser son patrimoine à sa guise à la fin de son engagement. Dans tous les cas, quand les conditions sont respectées, l’investisseur gagnera à coup sûr. Comme la durée de l’engagement était de 9 ans, certains investisseurs sont encore bénéficiaires de la réduction d’impôts jusqu’en 2021, suite à un achat de bien effectué en 2012. Cela concerne notamment les acquisitions de Bâtiment de Basse Consommation ou BBC, dont l’avantage fiscal est plus élevé depuis 2011. La loi est toujours applicable aux bénéficiaires malgré le changement par la loi Duflot. La loi offrait une opportunité aux concernés d’investir avec assurance dans les zones à fort besoin de logement. Comme le but était de réajuster la crise de logement, le dispositif rééquilibre la tendance de l’offre et la demande. Il est tout à fait possible pour le contribuable de louer son immobilier à un membre de sa famille, à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal. Le propriétaire peut conserver ses avantages fiscaux dans cette condition. Grâce au dispositif scellier, le contribuable peut anticiper sa retraite en économisant sur les impôts.

Les exceptions accordées par la loi

Par principe, les bénéficiaires de la réduction d’impôts doivent être domiciliés fiscalement en France. La loi considère entre autres que les contribuables résidant en France métropolitaine ou dans un département d’outre-mer, sont bénéficiaires du dispositif. Dans la même optique, tous les Français expatriés soumis à l’impôt sur l’ensemble de ces revenus, domicilié fiscalement en France sont aussi éligible à l’investissement Scellier. Il n’est pas obligatoire que le contribuable réside en France peut faire partie du dispositif. Par contre, le français fiscalement domicilié hors de France ne peut pas bénéficier de l’avantage fiscal, et cela, même si ses revenus sont de sources françaises. Pour la location, les locaux à usage mixte ont aussi droit à l’avantage fiscal. Il faut que la surface louée à l’usage d’habitation représente les trois quart de la superficie totale du local. Dans le cas des conjoints soumis à une imposition commune, l’investisseur a le droit de désister sur son engagement de location. Ceci est possible si l’un des conjoints présente une invalidité, si l’un d’eux a été licencié de son travail, ou décédé.