Acheter une maison à un prix inférieur à celui du marché : est-ce possible ?
Qu'est-ce qu'une évaluation immobilière et les risques éventuels de vendre un bien immobilier à un prix trop bas.
Lors de la vente ou de l'achat d'une maison, vous choisissez souvent de déclarer une valeur du bien inférieure au prix effectivement payé (qui coïncide également avec le prix du marché). L'acheteur peut ainsi payer moins de taxes sur l'acte. Toutefois, ce choix peut comporter des risques : celui de l'imposition.
Le fisc est en effet en mesure de découvrir les éventuelles fraudes grâce à divers instruments, tels que les estimations de l'Observatoire du marché immobilier (Omi), le montant du prêt demandé par l'acheteur et la comparaison avec les propriétés des zones adjacentes. Mais comment peut-on se défendre contre une évaluation immobilière ? Quels sont les risques d'acheter une maison à un prix inférieur à celui du marché ?
Dans cet article, nous répondrons à ces questions et nous essaierons également de comprendre que se passe-t-il en cas d'inspection de la propriété ? Comment le fisc découvre-t-il que le prix de vente est faux ? Comment le prêt peut-il signaler au fisc que le prix de vente est trop bas ?
Quels sont les risques d'acheter une maison à un prix inférieur à celui du marché ?
Une maison ne doit pas nécessairement être vendue à sa valeur marchande réelle, car les parties peuvent demander un prix de vente inférieur à ceux pratiqués dans la même zone. Toutefois, le montant exact effectivement payé par l'acheteur doit être indiqué dans l'acte de vente.
En effet, si la valeur déclarée par les parties est inférieure à celle effectivement payée par l'acheteur, le fisc peut ajuster la valeur du bien. En cas de paiement "en noir", le fisc se base sur la "valeur marchande dans le commerce commun" définie par les estimations de l'Omi, l'observatoire du marché immobilier.
Toutefois, ces éléments ne peuvent à eux seuls justifier une évaluation. D'autres indices, qui peuvent être recueillis sur place, sont nécessaires afin de vérifier l'état de la propriété. Une évaluation qui n'est pas précédée d'une vérification effective de la propriété doit donc être considérée comme illégitime.
Qu'est-ce que la valeur marchande ?
La valeur du marché commun représente la valeur commerciale normale dérivée du marché, qui est définie par le prix de vente et ne peut pas être automatiquement identifiée avec la valeur déclarée par les parties contractantes. La valeur marchande est identifiée par le fisc.
A défaut, aux cessions pour quelque cause que ce soit et aux chambres judiciaires et expertises, au plus tard trois ans avant la date de l'acte ou la date de sa transmission ou de son effet constitutif, qui ont eu pour objet des propriétés identiques ou similaires ou d'autres propriétés de caractéristiques et conditions similaires.
Le revenu net auquel le bien est susceptible, capitalisé au taux moyen appliqué à cette date et dans le même lieu pour les immeubles de placement.
Que se passe-t-il en cas d'inspection de la propriété ?
En cas de vente d'un bien immobilier à un prix trop bas, l'Agence notifie une évaluation de la vente du bien immobilier afin d'obtenir le paiement d'une taxe d'enregistrement, d'une taxe hypothécaire et d'une taxe cadastrale plus élevées. En outre, des sanctions sont appliquées.
Comment l'administration fiscale découvre-t-elle que le prix de vente est faux ?
Il existe un certain nombre d'indices qui peuvent légitimer une évaluation et amener le fisc à chercher à débusquer ceux qui ont déclaré un prix de vente inférieur à celui payé.
La première chose que fait l'administration fiscale est de prendre en compte les "Omi quotations", c'est-à-dire les estimations faites par l'Observatoire du marché immobilier. Grâce à ces citations, le fisc est en mesure de contrôler la valeur des logements et des terrains. Les estimations sont basées sur la classe cadastrale du bien, son utilisation, sa situation géographique et urbaine, l'état de conservation du bien, la surface commerciale, etc.
Toutefois, les cotations Omi ne suffisent pas à elles seules à justifier une évaluation immobilière, mais il faut d'autres éléments : par exemple, la valeur du prêt demandé à la banque par l'acheteur, les prix pratiqués dans la même zone et dans la même période, pour les ventes ou les locations.
Ces prix peuvent également être obtenus à partir d'annonces et de publicités dans les médias ou de rénovations obtenues à partir des données sur les permis de construire et les Dia.
En combinant ces éléments, le fisc peut donc établir que le prix déclaré dans l'acte de vente est faux et donc obliger l'acheteur à payer plus d'impôts sur la valeur de l'actif réévalué. En outre, l'acheteur devra payer les pénalités pour la prétendue évasion. Dans ce cas, il peut se défendre, mais avec des résultats plutôt incertains.
Comment le prêt peut-il signaler au fisc que le prix de vente est trop bas ?
Le montant du prêt demandé par l'acheteur est un indice important qui peut amener le fisc à envisager la vente du bien à un prix symbolique. S'il est vrai que le prêt ne peut être accordé pour un montant supérieur à la valeur marchande du bien, le prix de vente réel ne peut certainement pas être inférieur au financement.
En fait, le prêt est destiné à couvrir la majeure partie de la contrepartie à verser au vendeur. C'est pourquoi les valeurs Omi combinées au montant du prêt accordé à l'acheteur sont des éléments suffisants pour l'évaluation de la taxe foncière. Même sans les valeurs Omi, il suffit qu'il y ait un écart entre le prix inférieur indiqué dans l'acte de vente et le montant du prêt demandé par l'acheteur. Le montant du prêt peut donc être suffisant pour déterminer une évaluation immobilière par le fisc.
Comment se défendre contre les inspections immobilières ?
Pour se défendre contre l'évaluation immobilière, le meilleur moyen est de recourir à un contre-examen qui estime la valeur réelle du bien, en tenant compte des conditions concrètes dans lesquelles le bien est situé (par exemple, la maison a besoin de travaux de rénovation de sorte que le vendeur a baissé le prix). Mais auusi, de l'état de conservation du bâtiment (en cas de rénovation, il peut être nécessaire de baisser le prix de vente pour tenir compte des coûts à supporter), de l'urbanisation de la zone (une zone initialement de valeur peut avoir perdu de sa valeur au fil du temps).
Par conséquent, les citations d'Omi ne suffisent pas à elles seules pour considérer une évaluation immobilière comme légitime, car elles devront être corroborées par d'autres éléments, tels que ceux énumérés ci-dessus. Dans le cas d'une évaluation de la valeur d'un bien immobilier, c'est l'acheteur qui paie, mais il peut se défendre en recourant à un contre-interrogatoire pour estimer la valeur réelle du bien.